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2019年地產融資政策仍然從緊調控政策面臨邊際性寬松
信息源:中國網地產  2019/11/30 9:43:35    [ 字體: 字 ]

近日,中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組在2018年1月-2019年10月緯房指數監測分析的基礎上,運用大數據挖掘分析方法,結合項目組對中國住房市場的長期跟蹤研究,完成了2019年11月《中國住房市場發展月度分析報告》,對2019年市場形勢做了相關分析。

房地產融資政策仍然從緊,但房貸利率趨于回落

2018年底至2019年初,隨著定向降準等貨幣政策的實施,資本市場的資金緊張狀況顯著緩解,部分城市首套房貸的實際利率由上浮10%-15%降至基準利率水平。但防范宏觀風險仍是政策底線,“大水漫灌”的情形并沒有出現。房地產相關信貸也仍然受到嚴格的管控,房地產融資政策環境仍然從緊。2019年8月25日,央行發布個人房貸利率新規,重啟了房貸利率的調整機制。在全球經濟存在下行壓力的條件下,貨幣環境總體仍將適度寬松,這意味著市場利率將處于在合理區間的下限。考慮到信貸利率有走低的趨勢,在房貸利率形成新規下,既使存在房貸利率加成機制,房貸利率中長期也將趨于下降。但在短期內,房貸利率不會有顯著變化。

土地市場格局或將發生重大變化,但短期不會對房地產市場構成直接沖擊

在較長時間內,集體土地無法直接進入土地市場,土地市場的城鄉二元分割特征顯著。修改后的《土地管理法》改變了多年來只有國有土地才能入市的單一土地供應渠道,符合條件的集體土地可合法直接入市,土地市場供應格局或將發生重大變化。短期內,由于可用的集體經營性建設用地規模較為有限,城鄉土地市場并軌的嘗試尚不會對房地產市場構成直接沖擊。中長期看,雖然集體建設用地仍然不能用于房地產開發和商品房建設,但通過建設租賃性住房等渠道,集體土地入市也能對房地產市場格局產生重大影響。

抑制住房投資投機方向未變,但調控政策面臨邊際性寬松

在復雜的內外部經濟形勢下,中央和相關主管部門領導多次強調和重申要堅持“房住不炒”,充分表明了中央控制房價上漲的決心。2019年4-5月,包括佛山、蘇州、大連、南寧等10個熱點城市因房價漲幅較大被住建部預警提示,表明了政府對房價上漲的現實態度。房地產調控政策仍將總體保持延續性與穩定性。另一方面,隨著土地改革等重大制度改革的推進和全國房價穩中趨降,部分城市住房限購、限價政策有一定的邊際性調整需要。作為一項被動成為長期制度的短期行政手段,雖然住房限購政策對于抑制住房投資投機、穩定房地產市場起了積極的作用,但是也在一定程度上降低了市場效率。作為短期應急手段,一些城市的限價政策中長期效果也不明確,但對市場效率的影響卻較為顯著。

經濟增速下滑對房價的影響逐步顯現,房價上漲預期有所減退

經濟增速下滑使得房價上漲預期進一步減退,更多潛在購房者的房價預期轉向悲觀。在全球貿易摩擦加劇的背景下,世界經濟前景趨于復雜化,全球經濟不確定因素進一步增加。受世界經濟大環境及國內結構調整的影響,我國經濟增速也不斷下滑。由于長期房價變化與預期收入的變化緊密關聯,這將導致市場觀望情緒增強,抑制房地產投資投機。

責任編輯 :崔躍  

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